津政辦發(fā)〔2018〕55號《天津市人民政府辦公廳關于印發(fā)天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進產業(yè)結構調整升級實施辦法的通知》

津政辦發(fā)〔2018〕55號

天津市人民政府辦公廳關于

印發(fā)天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理

促進產業(yè)結構調整升級實施辦法的通知

各區(qū)人民政府，各委、局，各直屬單位：

經市人民政府同意，現將《天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進產業(yè)結構調整升級實施辦法》印發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

天津市人民政府辦公廳

　2018年12月6日

天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理

促進產業(yè)結構調整升級實施辦法

為優(yōu)化工業(yè)用地管理，降低工業(yè)企業(yè)用地成本，促進產業(yè)結構調整升級和土地節(jié)約集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（原國土資源部令第61號）、《國土資源部發(fā)展改革委科技部工業(yè)和信息化部住房城鄉(xiāng)建設部商務部關于支持新產業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）等規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

一、適用范圍

本辦法適用于本市行政區(qū)域內的工業(yè)用地。本辦法所稱工業(yè)用地，是指與規(guī)劃條件對應確定的土地利用現狀分類中的工業(yè)用地，或符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的現狀工業(yè)用地。

二、基本原則

（一）堅持遵循工業(yè)項目生命周期規(guī)律，創(chuàng)新工業(yè)用地出讓方式和年期，降低實體經濟企業(yè)用地成本。

（二）堅持土地節(jié)約集約利用，落實土地利用要素管理，明確工業(yè)用地的單位用地投資強度、容積率等使用條件。

（三）堅持實施土地利用全過程管理，實現項目開竣工、投達產、企業(yè)用地績效評估和土地使用權退出的全過程監(jiān)管。

（四）堅持鼓勵新產業(yè)發(fā)展，促進科技研發(fā)、新興產業(yè)和實體經濟企業(yè)融合發(fā)展，推動產業(yè)結構調整升級。

（五）堅持公開、公平、公正和誠信原則，通過招標拍賣掛牌方式確定國有建設用地使用權中標人或競得人。

三、優(yōu)化工業(yè)用地供應管理

（一）創(chuàng)新工業(yè)用地供應方式。工業(yè)用地供應，可以按照法定最高50年出讓年期以招標拍賣掛牌方式出讓；也可以采取長期租賃、租讓結合、先租后讓、彈性年期出讓等方式，其審批管理按照現行工業(yè)用地出讓程序執(zhí)行。

（二）探索租賃方式供應工業(yè)用地。政府采取租賃方式供應的國有建設用地，土地租賃期最長不得超過20年，土地租金在租賃期間可不作調整。承租方按照土地租賃合同約定繳納租金后，持土地租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料申請辦理不動產登記。

（三）探索租讓結合方式供應工業(yè)用地。政府采取租讓結合方式供應的國有建設用地，規(guī)劃和自然資源管理部門為土地整理單位核發(fā)規(guī)劃條件，土地出讓（租）后，為受讓（承租）方辦理后續(xù)規(guī)劃許可手續(xù)。廠房及配套用地、企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施等生產辦公用地，可采用出讓方式供應土地，出讓年期一般不超過20年；露天堆場、露天操作場地、停車場地及其他用地等配套設施用地，可采取租賃方式供應土地，單次租賃年期一般不超過5年。

（四）探索先租后讓方式供應工業(yè)用地。政府采取先出租后出讓方式供應的國有建設用地，供地的總年限一般不超過20年。中標人或者競得人應當與規(guī)劃和自然資源管理部門先行簽訂土地租賃合同，租賃期限6年（包括3年基建租賃期、3年投產租賃期），租金標準按照該地塊公開招標拍賣掛牌起始價的20%確定，實行一次性收取。

承租方應當按照土地租賃合同約定在每個階段期屆滿前3個月提出驗收評估申請?；ㄗ赓U期、投產租賃期驗收評估工作由區(qū)人民政府確定的考核部門牽頭組織，規(guī)劃和自然資源、工業(yè)和信息化、住房和城鄉(xiāng)建設等部門協同開展。經驗收評估，達到土地租賃合同約定要求的，承租方可憑驗收評估合格證明向規(guī)劃和自然資源管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)，規(guī)劃和自然資源管理部門以協議方式確定土地使用權人，并簽訂國有建設用地使用權出讓合同。租賃期滿轉出讓的，出讓金標準按競得地價總額扣除已繳納租金（租金視作先期繳納出讓金）的差價確定。

未達到土地租賃合同約定要求的，應采取限期整改方式進行處理，整改總期限不得超過1年，整改期的年租金按前6年平均年租金繳納。整改期滿后仍未達到土地租賃合同約定要求的，按照約定由土地出讓方無償收回土地使用權及其地上建筑物、構筑物及其他附屬設施。

土地租賃合同中應明確：不辦理不動產登記，國有建設用地使用權、地上建筑物、構筑物及其他附屬設施不得轉租和抵押。承租方在付清租金后，持土地租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料申請辦理建設用地批準書。

土地出讓期間，受讓方在付清全部土地價款后，持合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料申請辦理不動產登記。

（五）實行工業(yè)用地彈性年期出讓制度。政府采取彈性年期出讓方式供應的國有建設用地，出讓年期一般不超過20年。受讓方在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料申請辦理建設用地批準書、不動產登記。

（六）合理評估用地價格。采取租賃、租讓結合、先租后讓、彈性年期出讓方式供應工業(yè)用地的，出讓價格和租金根據土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定修正到法定最高出讓年期的價格，不得低于所在區(qū)域的工業(yè)用地基準地價；沒有基準地價的地區(qū)，不得低于國家規(guī)定的工業(yè)用地最低價標準。

（七）完善工業(yè)用地續(xù)期使用制度。土地受讓方或者承租方應當在國有建設用地使用權到期前，按照合同約定的有效時限，向出讓（租）方提出續(xù)期使用申請。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經區(qū)人民政府確定的考核部門牽頭組織統(tǒng)計、規(guī)劃和自然資源、工業(yè)和信息化、稅務等部門對項目產出、稅收等綜合評估，達到合同約定使用條件的，可以協議方式結合原土地使用權權利類型確定繼續(xù)以出讓或租賃方式續(xù)期使用。

受讓方或承租方未提出續(xù)期申請，或提出續(xù)期申請未獲批準的，國有建設用地使用權使用期限屆滿后依法予以收回。

四、加強工業(yè)用地供后監(jiān)管

（一）鼓勵工業(yè)企業(yè)高效利用土地。鼓勵工業(yè)企業(yè)加大技改投入力度，調整產業(yè)結構，充分利用現有工業(yè)用地提高土地利用效率。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現有工業(yè)生產用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓價款。

（二）加強閑置和低效產業(yè)用地處置。各區(qū)人民政府為閑置和低效產業(yè)用地處置的責任主體，應當按照《閑置土地處置辦法》（原國土資源部令第53號）及時開展閑置土地調查認定，合理界定閑置原因，分類進行處置；加大低效產業(yè)用地盤活力度，通過追加投資、轉型改造、聯合開發(fā)、收購再出讓等多種方式，提升低效產業(yè)用地利用效率。對閑置土地較多的街鎮(zhèn)和園區(qū)，區(qū)人民政府可靈活運用暫停新增用地出讓、掛牌督辦、定期通報等方式，促進閑置土地處置。

（三）完善工業(yè)項目退出機制。在工業(yè)項目約定的開工日期之前或竣工之后，因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設或運營的，受讓方或承租方可以申請解除國有建設用地使用權出讓（租賃）合同。經出讓（租）方同意，按照約定終止合同，依法收回國有建設用地使用權并予以補償；對地上建筑物的補償，可事先在國有建設用地出讓（租賃）合同中約定采取殘值補償、無償收回、由受讓方或承租方恢復土地原狀等方式處置。在工業(yè)項目約定的開工日期之后、竣工之前，按照《閑置土地處置辦法》規(guī)定執(zhí)行。

（四）支持企業(yè)退出節(jié)余工業(yè)用地。企業(yè)退出節(jié)余工業(yè)用地的收購價格由政府和企業(yè)協商確定，可在原出讓價格基礎上，增加適當的財務成本和管理費用，原則上不得高于上一年度區(qū)域內工業(yè)用地平均價格。退出后的土地按城鄉(xiāng)規(guī)劃要求重新安排使用。經依法批準后，達到合同約定轉讓條件的項目用地內的企業(yè)節(jié)余工業(yè)用地可以分割轉讓。

五、促進產業(yè)項目集聚兼容發(fā)展

（一）引導項目向各級合規(guī)工業(yè)園區(qū)集中。鼓勵園區(qū)外的工業(yè)項目通過調整結構、轉型升級逐步向各級合規(guī)工業(yè)園區(qū)集中。國家級和市級開發(fā)區(qū)建設標準廠房容積率超過1.2的，所需新增建設用地計劃指標由市級規(guī)劃和自然資源管理部門優(yōu)先保障。

（二）鼓勵土地用途兼容復合利用。投資或相關行業(yè)主管部門提供項目符合條件證明文件并經規(guī)劃和自然資源等部門充分論證，新產業(yè)工業(yè)項目用地的生產服務、行政辦公、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，可仍按工業(yè)用途管理。科教用地可兼容研發(fā)與中試、科技服務設施與項目及生活性服務設施，兼容設施建筑面積比例不得超過項目總建筑面積的15%。出讓兼容用途的土地，按主用途確定供應方式，在現有建設用地上增加兼容的，可以協議方式辦理用地手續(xù)。

六、保障新產業(yè)項目發(fā)展用地

（一）優(yōu)先保障戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目用地。依據國家《戰(zhàn)略性新興產業(yè)重點產品和相關服務指導目錄》、《中國制造2025》、“互聯網+”等國家鼓勵發(fā)展的產業(yè)政策要求，對本市重點發(fā)展的人工智能、生物醫(yī)藥、新能源新材料等戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目，優(yōu)先保障其用地供應。

（二）支持實體產業(yè)和科研創(chuàng)新產業(yè)融合發(fā)展。對傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉型為先進制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產進行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務業(yè)融合發(fā)展的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。

（三）支持構建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間。對國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開發(fā)區(qū)、國家大學科技園、小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、高校、科技院所等機構，利用存量房產興辦眾創(chuàng)空間的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。

（四）實行項目部門聯動機制。對需享受本條第（一）、（二）、（三）項產業(yè)政策的市場主體，投資或相關行業(yè)主管部門應當按照國家有關規(guī)定，向規(guī)劃和自然資源管理部門提供項目符合條件證明文件，規(guī)劃和自然資源管理部門登記后執(zhí)行。過渡期以5年為限，5年期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續(xù)的，可按新用途、新權利類型、市場價，以協議方式辦理。

七、建立共同監(jiān)管機制

（一）按照行政管理職能，各行政主管部門對企業(yè)履約情況實施共同監(jiān)管，提高土地利用效益。規(guī)劃和自然資源管理部門對容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃建筑限高情況實施監(jiān)管，住房和城鄉(xiāng)建設部門對相關房屋建筑項目的開工、建設標準、竣工驗收情況實施監(jiān)管，發(fā)展改革部門對準入產業(yè)類別、固定資產投資情況實施監(jiān)管，水務部門對用水情況實施監(jiān)管，生態(tài)環(huán)境部門對環(huán)保情況實施監(jiān)管，其他行政主管部門按照職能對其他相關指標實施監(jiān)管。項目用地達不到約定要求的，各相關行政主管部門應當按照職能分工依法依約進行處置。對不符合享受政策條件的，應及時終止政策執(zhí)行，并按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

（二）各部門要牢固樹立“產業(yè)第一、企業(yè)家老大”的理念，強化協調配合，加強信息共享，進一步提高審批效率，促進工業(yè)用地節(jié)約集約利用和產業(yè)結構調整升級。

本辦法自印發(fā)之日起實施，有效期5年。各區(qū)可根據實際情況制定實施細則。

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