新購(gòu)房屋繳納房產(chǎn)稅的時(shí)間點(diǎn)

新購(gòu)置用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，繳納房產(chǎn)稅的時(shí)點(diǎn)，一直存在爭(zhēng)議。在實(shí)務(wù)中，這類房產(chǎn)已經(jīng)使用，但很多企業(yè)的房產(chǎn)稅卻沒有繳納，其理由為沒有辦理完畢《房屋所有權(quán)證》，或決算還沒完成等，所以如何確定房屋交付使用的時(shí)點(diǎn)是關(guān)鍵。
   

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條第一款規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
   

上項(xiàng)規(guī)定中對(duì)“房屋交付使用”時(shí)點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局沒有做出相關(guān)的解釋。對(duì)這個(gè)問題，筆者認(rèn)為，通常情況下，交付使用也并不一定以房產(chǎn)證和土地使用證的取得為必要條件，因?yàn)檗k理證件過程中有很多客觀因素。不動(dòng)產(chǎn)和一些特殊的動(dòng)產(chǎn)需要履行一定的手續(xù)和滿足形式要件，才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在商品房買賣的實(shí)踐中，房屋交付和登記之間往往有一個(gè)時(shí)間間隔，在沒有辦理登記取得房屋產(chǎn)權(quán)之前，房屋買受人對(duì)房屋只是事實(shí)上的占有，而不是法律上的所有。因此，房產(chǎn)證及土地使用證只是產(chǎn)權(quán)過戶的一個(gè)證明，不是交付使用的證明。
   

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)）第十一條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（青地稅函〔2009〕128號(hào)）規(guī)定：商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。
   

結(jié)合上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，新購(gòu)入房產(chǎn)，不能僅以《房屋所有權(quán)證》辦理日期作為交付使用日期，現(xiàn)實(shí)中不能如約交付房產(chǎn)居多，應(yīng)以房屋交付使用通知書或取得鑰匙時(shí)為準(zhǔn)，這時(shí)雖然未辦理產(chǎn)權(quán)證書，但對(duì)此房產(chǎn)有了實(shí)質(zhì)性的控制和管理權(quán)力。如企業(yè)不能提供交房通知書或鑰匙日期的，不排除稅務(wù)機(jī)關(guān)查閱裝修房屋、喬遷等相關(guān)事實(shí)作為交付時(shí)間的可能。


個(gè)人出租房屋涉稅小知識(shí)
   

一、個(gè)人出租非住房（商鋪、寫字間等）應(yīng)繳納以下稅款：
   

1.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計(jì)算繳納（根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第四條的規(guī)定）。
   

2.營(yíng)業(yè)稅：以租金收入的5%計(jì)算繳納（根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表）。
   

3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。
   

4.個(gè)人所得稅：按財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20%（根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條的規(guī)定）。
   

5.印花稅：按財(cái)產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花（根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。
   

二、個(gè)人出租住房應(yīng)繳納以下稅款，根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件（對(duì)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠）：
   

1.房產(chǎn)稅：以租金收入4%計(jì)算繳納。
   

2.營(yíng)業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。
   

3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。
   

4.個(gè)人所得稅：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
   

5.免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
   

6.免征印花稅。

本文關(guān)鍵詞： 新購(gòu)房屋, 房產(chǎn)稅, 時(shí)間點(diǎn)

本文鏈接：http://m.fl1002.com/shuishounews/649.html