津政辦規(guī)〔2021〕7號《天津市人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見（試行）》

天津市人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見（試行）







津政辦規(guī)〔2021〕7號

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：

為健全完善本市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，推動經(jīng)濟高質量發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)，結合本市實際，經(jīng)市人民政府同意，提出以下實施意見。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場為方向，促進土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率，堅持新發(fā)展理念，健全市場規(guī)則，完善交易平臺，規(guī)范市場秩序，提高節(jié)約集約利用水平，為推動天津轉型發(fā)展、高質量發(fā)展提供有力保障。

二、完善轉讓規(guī)則，保障要素有序流通

(一)建設用地使用權轉讓形式。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓，主要包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。涉及到房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產轉讓相關手續(xù)。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市住房城鄉(xiāng)建設委，各區(qū)人民政府)

(二)建設用地使用權轉讓條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經(jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)保留劃撥性質，不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應充分保障轉讓交易自由。原土地出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定;如無專門約定，原土地出讓合同所載明的權利義務依法轉移到受讓方。建設用地使用權發(fā)生轉移時，由本級人民政府組織相關部門對該宗用地房屋建筑項目的建設標準、竣工驗收、準入產業(yè)類別、固定資產投資、生態(tài)環(huán)境、產業(yè)布局、能源節(jié)約及資源綜合利用、清潔生產及其他相關指標實施情況進行審核。政府及政府有關部門對投資建設另有約定的，由約定執(zhí)行單位就是否存在約定的限制轉讓情形出具意見。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規(guī)定，不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準。轉讓后，可根據(jù)權利人申請，保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市發(fā)展改革委、市生態(tài)環(huán)境局、市工業(yè)和信息化局，各區(qū)人民政府)

(三)土地分割、合并轉讓。分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，符合整宗土地規(guī)劃要求，建筑物安全，使用權屬清晰。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。土地分割轉讓應符合土地出讓合同約定，整宗地投資額應達到轉讓條件，土地出讓合同中明確約定不得分割轉讓的，從其約定。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益;涉及消防、規(guī)劃、工業(yè)產業(yè)等相關調整的，分割前依法先履行規(guī)劃調整程序和變更手續(xù)。土地合并所涉及的宗地應當為界線相鄰的地塊，且土地權屬性質、使用權類型和土地用途一致。合并后使用年限的剩余年限不一致的，經(jīng)出讓人同意，可按等價值原則重新確定剩余土地出讓年限。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市生態(tài)環(huán)境局、市國資委、市發(fā)展改革委、市工業(yè)和信息化局，各區(qū)人民政府)

三、完善出租管理，提高服務水平

(一)以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，應簽訂建設用地使用權出租(轉租)合同，明確各方權利義務，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關約定，不得改變土地用途。政府及政府有關部門對投資建設另有約定的，由約定執(zhí)行單位就是否存在約定的限制出租或轉租情形出具意見。(責任單位：市規(guī)劃資源局，各區(qū)人民政府)

(二)劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規(guī)定上繳租金中所含土地收益。土地收益按租金的10%繳納。以劃撥方式取得的建設用地使用權長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市稅務局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市財政局，各區(qū)人民政府)

(三)建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度。出租人按年依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。劃撥用地使用權出租收益納入土地出讓收入管理。具體辦法由市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務局另行制定。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務局，各區(qū)人民政府)

四、完善抵押機制，保障合法權益

(一)建設用地使用權抵押的條件。以劃撥、出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以依法依規(guī)設定抵押權，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押，其中劃撥土地抵押權實現(xiàn)時優(yōu)先繳納土地出讓收入。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市金融局、人民銀行天津分行，各區(qū)人民政府)

(二)依法保障抵押權能。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領域企業(yè)以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。抵押人作出不改變土地用途書面承諾后，其履行書面承諾情況應記入信用記錄，作為發(fā)展改革、規(guī)劃資源、民政、教育、金融等主管部門事中事后監(jiān)管的重要依據(jù)，保障抵押權實現(xiàn)后原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監(jiān)管機制，防控市場風險。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市民政局、市教委、市金融局、人民銀行天津分行、天津銀保監(jiān)局、市司法局，各區(qū)人民政府)

五、創(chuàng)新服務體系，加強監(jiān)測監(jiān)管

(一)建立交易平臺。在全國統(tǒng)一的線上交易平臺基礎上，市規(guī)劃資源主管部門負責搭建市級交易平臺，統(tǒng)籌各區(qū)轉讓、出租、抵押的信息，加強數(shù)據(jù)銜接，匯集土地二級市場交易信息。各區(qū)負責搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的區(qū)級交易平臺，提供交易場所，匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構的辦事窗口，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”，推進“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”，辦理交易事務。建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程，達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格。申報交易價格比標定地價低20%以上的，屬地區(qū)人民政府可行使優(yōu)先購買權。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務局、市市場監(jiān)管委、市網(wǎng)信辦，各區(qū)人民政府)

(二)加強信息互通共享。涉及建設用地使用權轉移的案件，規(guī)劃資源主管部門要主動協(xié)助人民法院做好相關工作，提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況、土地開發(fā)利用現(xiàn)狀等情況，防止因信息不對稱造成土地處置后，無法辦理不動產轉移登記或開發(fā)利用。政府有關部門或事業(yè)單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求規(guī)劃資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產轉讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設主管部門與規(guī)劃資源主管部門應當加強信息共享，同時實現(xiàn)土地二級市場有關審批手續(xù)與不動產登記信息、產權交易市場、公共資源交易市場的互通互聯(lián)，信息同步。本市各級規(guī)劃資源、國有資產監(jiān)督管理、住房城鄉(xiāng)建設、稅務、市場監(jiān)管等主管部門應加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監(jiān)管，及時準確提供涉地股權轉讓的注冊登記、房地產交易等信息。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市高法院、市國資委、市網(wǎng)信辦、市住房城鄉(xiāng)建設委、市稅務局、市市場監(jiān)管委、市政務服務辦、市財政局，各區(qū)人民政府)

(三)提供交易服務。各區(qū)應統(tǒng)計分析建設用地使用權二級市場交易情況，定期發(fā)布市場信息。鼓勵社會中介組織加強行業(yè)自律，發(fā)揮交易活動橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀等服務。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市住房城鄉(xiāng)建設委，各區(qū)人民政府)

(四)市場監(jiān)測監(jiān)管與信用管理。嚴格落實公示地價體系，定期更新和發(fā)布基準地價或標定地價。健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)。完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。推進土地二級市場信用體系共建共治共享，強化土地一、二級市場聯(lián)動，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接，維護市場平穩(wěn)運行。政府及政府有關部門簽訂投資建設類協(xié)議的，應對存在約定的限制轉讓、出租或轉租的行為進行監(jiān)管。加強對交易各方的信用監(jiān)管，以“雙隨機、一公開”為基本手段，以信用監(jiān)管為基礎，對交易價格、交易辦理程序等進行重點監(jiān)管。將相關市場主體信用記錄納入全國信用信息共享平臺(天津)，對未經(jīng)批準擅自將劃撥用地使用權轉讓、出租，未達到投資建設約定即進行土地使用權轉讓、出租等嚴重違規(guī)、違約行為的失信責任主體實施聯(lián)合懲戒。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市政務服務辦、市住房城鄉(xiāng)建設委、市財政局、市稅務局、市市場監(jiān)管委、市金融局、人民銀行天津分行，各區(qū)人民政府)

六、保障措施

(一)加強組織協(xié)調。各區(qū)人民政府要落實主體責任，強化統(tǒng)籌協(xié)調，研究制定配套制度，落實機構、人員和經(jīng)費，確保各項工作舉措和要求落實到位。市規(guī)劃資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設、國有資產監(jiān)督管理、稅務、市場監(jiān)管、金融等部門要建立聯(lián)動機制，明確分工，落實責任，有序推進土地二級市場建設。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市國資委、市財政局、市稅務局、市市場監(jiān)管委、市住房城鄉(xiāng)建設委、市金融局、人民銀行天津分行，各區(qū)人民政府)

(二)加大宣傳推廣。各區(qū)人民政府、各有關部門要加大土地二級市場相關政策的宣傳力度，及時總結推廣各區(qū)典型經(jīng)驗和創(chuàng)新做法，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識，及時回應公眾關切，營造良好的市場輿論氛圍。(責任單位：市規(guī)劃資源局等相關職能部門，各區(qū)人民政府)

(三)強化督促落實。各市級有關部門要加強本行業(yè)工作指導。市規(guī)劃資源主管部門會同相關部門加強對土地二級市場建設的督促落實。強化監(jiān)督問責，對違反土地二級市場相關規(guī)定的本市各級人民政府和有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究，堅決打擊各種腐敗行為。(責任單位：市規(guī)劃資源局、市發(fā)展改革委、市國資委、市財政局、市稅務局、市市場監(jiān)管委、市住房城鄉(xiāng)建設委、市金融局、人民銀行天津分行，各區(qū)人民政府)





 

天津市人民政府辦公廳

2021年3月12日

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