渝評協(xié)〔2022〕4號《重慶市資產評估協(xié)會2021年度評估機構執(zhí)業(yè)質量檢查通報》

重慶市資產評估協(xié)會2021年度評估機構執(zhí)業(yè)質量檢查通報






渝評協(xié)〔2022〕4號

各評估機構、外地在渝分支機構：

根據(jù)財政部、中評協(xié)的要求，重慶市評協(xié)于2021年7月至12月開展了全市評估機構執(zhí)業(yè)質量檢查工作，目前已全面結束?，F(xiàn)將評估機構執(zhí)業(yè)質量檢查情況通報如下：

一、檢查的基本情況

2021年評協(xié)共對18家評估機構（含1家外地評估機構在渝分公司）進行了檢查，檢查面約20%。檢查范圍以2020年1月至2021年6月開展的資產評估業(yè)務及出具的資產評估報告為主，檢查內容主要為評估機構的質量控制體系、業(yè)務項目質量、職業(yè)道德三個方面。

從本次檢查情況看，評估機構建立了人事、財務、執(zhí)業(yè)質量控制、評估業(yè)務管理、后續(xù)教育及培訓等基本制度，但仍有部分機構在后續(xù)教育、業(yè)務承接、業(yè)務執(zhí)行、質量復核等方面制度制定或運行上存在問題，個別機構部分制度未及時按照新的資產評估準則進行修訂。部分評估機構評估程序執(zhí)行不到位，導致工作底稿不完整，對評估結論支持依據(jù)不足，評估報告表述不規(guī)范，重要事項披露不充分。

納入本次檢查范圍的18家機構大部分為中小評估機構，規(guī)模小，業(yè)務類型較為單一。抽查的75份資產評估報告中，企業(yè)價值（或凈資產）評估報告31份，其中有7份報告采用了兩種評估方法評估，其余均采用一種評估方法評估;無形資產評估報告2份，均采用收益法評估;以財務報告為目的的評估報告2份，根據(jù)評估對象的具體情況分別采用不同的方法評估;單項資產或資產組合評估報告40份。報告評分情況如下：

報告份數(shù)	60分以下	60-70分	70-80分	合計	平均分
企業(yè)價值(或凈資產)評估	7	19	5	31	63.47
無形資產評估	1	2		3	59.73
以財務報告為目的評估			2	2	71.10
單項資產或資產組合評估	2	24	13	39	67.73
合計	10	45	20	75	65.74

從上表可見，單項資產或資產組合評估評分相對較高，企業(yè)價值評估其次，無形資產評估得分較低，總體得分較低。

二、資產評估機構存在的問題

（一）評估報告及工作底稿

1、評估業(yè)務承接前的調查與風險分析評價不足。如基本事項記錄不完整，資產評估業(yè)務風險、獨立性及綜合分析、評價記錄不完整。

2、缺少資產評估委托合同或資產評估委托合同不規(guī)范。如：缺少評估機構和委托人住所，評估報告使用范圍、違約責任等;合同簽約雙方簽名、蓋章及時間等為空白;合同委托評估目的與報告描述評估目的不一致。

3、缺少資產評估計劃或計劃編制過于簡略。評估計劃未能涵蓋現(xiàn)場調查、收集整理評估資料、評定估算等主要程序，缺少時間安排及缺少主要評估程序、評估方法、技術方案等要素，安排評估人員全部為非簽名資產評估師。

4、缺少必要現(xiàn)場調查、詢價記錄和調查記錄不完整：

（1）對實物資產的現(xiàn)場勘察記錄過于簡單粗略，僅有資產數(shù)量記錄，無資產現(xiàn)狀描述，無勘察時間、勘察人員和領勘人員簽名等。

（2）企業(yè)價值評估業(yè)務中沒有進行必要的訪談，未根據(jù)評估項目具體情況，確定合理的現(xiàn)場調查方式，詢問、函證、監(jiān)盤、勘查等重要程序記錄不完整或出現(xiàn)錯誤。

（3）詢價記錄不完整或引用信息存在邏輯錯誤。如詢價記錄缺少主要信息，詢價資料來源記錄、詢價時間和詢價人員簽名記錄不完整。

5、收集的評估資料不完整，評估使用的資料核查驗證不充分：

（1）對資產權屬、存在性、狀態(tài)等資料收集不完整。

（2）企業(yè)價值評估中未收集企業(yè)歷史沿革、現(xiàn)狀、發(fā)展前景、相關宏觀、區(qū)域經(jīng)濟、公司執(zhí)行的會計制度、稅收政策等資料。

（3）評估使用的資料核查驗證不充分。如重要權屬證明、利用審計成果、審計函證、重要取價參數(shù)，底稿中未體現(xiàn)分析說明及確認的核查驗證過程。

6、評定估算無詳細計算、分析過程

（1）實物資產無測算表，或測算表中重要參數(shù)的確定無依據(jù)或說明。

（2）采用收益法評估企業(yè)價值時，收入、成本、費用、資本性支出、折舊攤銷等參數(shù)預測依據(jù)不足;對收益期限預測、折現(xiàn)率測算依據(jù)不充分;對運營資金的分析、測算過程，盈余資產、非經(jīng)營性資產、負債分析不夠充分或無分析過程。

7、管理類工作底稿不完整

部分項目缺少明確評估業(yè)務基本事項、業(yè)務承接風險評價、客戶報告簽收等管理類工作底稿，底稿不能反映公司質控體系要求的相應承接流程;以報告簽發(fā)流轉表代替三級復核，底稿中無重大問題復核、處理記錄，底稿不能反映公司已進行內部審核的軌跡。

8、評估工作底稿不規(guī)范

企業(yè)價值評估項目底稿中無資產、負債清查評估程序表;工作底稿未編制索引號、沒有分類歸檔;部分項目重要勘查記錄、詢價記錄和評定估算過程未同時形成紙質文檔并歸檔，或者電子檔案與紙質文檔不一致;電子檔案歸檔保存不完整、不規(guī)范。

9、評估報告中資產評估報告委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人概況介紹內容不完整。

10、評估報告中評估目的與所對應的評估對象和評估范圍不匹配

如評估目的為“股權轉讓”，而評估對象和評估范圍為“申報資產扣除申報負債的凈額”;評估目的為“股份制改造”，而評估對象為“股東全部權益”。

11、評估報告中評估對象與評估范圍不清晰、描述不準確

（1）評估中混淆評估對象，評估對象是“股東全部權益”還是“企業(yè)凈資產”界定不清楚，如評估對象為股東全部權益，評估結論為凈資產評估結論。

（2）企業(yè)價值評估中評估范圍的表述應為“報表內的資產和負債”不準確，應該為被評估單位的全部資產和負債。

（3）單項資產或資產組合評估中，未詳細描述評估對象法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。

12、評估報告中評估依據(jù)不正確或不完整

經(jīng)濟行為依據(jù)不完整，部分報告將資產評估委托合同作為唯一經(jīng)濟行為依據(jù);有的采用的經(jīng)濟行為依據(jù)不恰當;部分報告缺少資產評估法等法律法規(guī)依據(jù);部分報告取價依據(jù)不完整，特別是實物資產評估依據(jù)、收益法評估依據(jù)缺乏針對性。

13、評估報告中評估方法不恰當或未說明理由

（1）抽查報告除少部分評估項目采用兩種方法評估外，大部分僅采用成本法（資產基礎法）評估，評估方法選擇單一，且評估報告中缺乏對評估方法適用性分析或分析理由不充分。

（2）在采用成本法、收益法或市場法等基本方法下，各資產具體評估方法重要參數(shù)思路及演算方法介紹不完整;在采用重置成本法對設備、建（構）筑物進行評估時，部分評估項目未分析考慮是否存在功能性、經(jīng)濟性貶值因素對評估價值產生影響。

14、評估報告中評估假設不合理、不充分或針對性不強

部分報告對評估假設說明較簡單，特別是對于收益法評估采用的評估假設針對性不強。有的報告羅列的評估假設與評估結論無關聯(lián)性，而對一些會影響評估結論需要進行假設的事項卻未作假設。如機器設備評估無原地使用或移地使用假設，無委估資產持續(xù)使用假設。

15、評估報告中評估報告披露不充分

（1）采用收益法或市場法進行企業(yè)價值評估，資產評估報告無影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素分析或分析不充分。

（2）報告對特別事項未披露或披露不充分，未對資產可能存在的產權瑕疵事項進行特別提示。

（二）內部治理和職業(yè)道德

1、評估機構內部治理和質量控制方面

從本次檢查情況看，大部分機構管理制度基本齊備，但制度執(zhí)行中存在以下一些問題：

部分機構制訂的相關執(zhí)業(yè)質量控制制度不完善，個別機構部分制度仍未及時按照《資產評估法》和資產評估準則的規(guī)定進行修訂和完善，個別機構質量控制體系設計過于簡單。

部分機構雖建立三級復核制度，但在實際工作中并未得到有效執(zhí)行，未能發(fā)揮質量控制作用。

部分機構雖然設首席評估師、監(jiān)管部對質量進行控制，但人員配置過少或能力欠缺，個別機構甚至由不具備資產評估師資格的人員承擔審核職責;少部分機構沒有設立專門部門或專人進行復核，由評估人員交叉復核。

部分機構在業(yè)務執(zhí)行時未嚴格執(zhí)行制度，例如：制度規(guī)定的1-2人專職或兼職管理檔案，但在檔案登記中，存在沒有交接記錄、交接時間和檔案人員簽名確認的情況，導致責任不清晰。

部分機構缺少執(zhí)業(yè)人員后續(xù)教育制度，或雖建立制度，按照培訓制度、培訓計劃要求進行培訓學習，但學習流于形式;部分機構因資產評估業(yè)務收入不高，重視程度不足，導致對資產評估專業(yè)學習研究力度較差，執(zhí)業(yè)人員對準則學習和理解不深入，執(zhí)業(yè)規(guī)范性與準則要求存在較大差距。

部分小型機構雖建立人員考核晉升制度，但對員工定期考核和晉升激勵流于形式，部分機構缺少股東進入退出和員工激勵等方面的相關制度和規(guī)定，股東層固化嚴重，長年沒有新的資產評估師進入股東層，不利于人才、技術力量儲備和機構持續(xù)健康發(fā)展。

2、職業(yè)道德方面

檢查發(fā)現(xiàn)，部分機構資產評估師存在掛名執(zhí)業(yè)的情況，未在評估機構執(zhí)業(yè)，也沒有真正參與項目，但仍在評估報告上簽字蓋章;評估機構所擁有的評估師數(shù)量已經(jīng)不能保證業(yè)務發(fā)展和質量管理的基本需要，不符合專業(yè)勝任能力的要求。個別機構存在業(yè)務承接時支付傭金或回扣的現(xiàn)象。

三、檢查結果處理

（一）針對被檢查評估機構存在的質量控制體系問題和執(zhí)業(yè)質量問題，分別對2家評估機構及6名資產評估師進行了行業(yè)懲戒。其中，對質量較差的重慶道爾敦資產評估土地房地產估價有限公司及資產評估師陳雙虎、蘭發(fā)磊予以通報批評，對另一家評估機構予以嚴重警告，對4名資產評估師予以警告，對3家評估機構及8名評估師進行了談話提醒，對3家評估機構限期3個月整改。

（二）組織專題培訓，開展幫扶工作。協(xié)會于12月底對執(zhí)業(yè)質量較差的50名資產評估師及業(yè)務人員組織專題培訓，并將對部分執(zhí)業(yè)水平較差的機構開展技術幫扶工作，有針對性地提升執(zhí)業(yè)質量

請各評估機構對照上述問題，認真檢查本機構在質量控制體系、職業(yè)道德及業(yè)務項目質量方面存在的不足及問題，建立健全本機構的質量控制制度并保障有效遵循，以切實提高執(zhí)業(yè)質量。






 

重慶市資產評估協(xié)會

2022年1月25日

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