川辦發(fā)〔2020〕41號《四川省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》

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四川省人民政府辦公廳

關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見

川辦發(fā)〔2020〕41號

 

各市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機構(gòu)，有關(guān)單位：

　　為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，進一步推動我省土地二級市場建設(shè)，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，促進土地要素順暢流通，提高存量建設(shè)用地資源配置效率，為全省經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障，經(jīng)省政府同意，結(jié)合我省實際提出以下實施意見。

　　一、完善市場交易規(guī)則

　?。ㄒ唬┟魑ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需報經(jīng)有批準權(quán)限的人民政府同意。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)批準同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當在土地有形市場等場所公開交易。以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由，轉(zhuǎn)讓雙方可持轉(zhuǎn)讓合同依法申報不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)應(yīng)當依法查驗，對相關(guān)法律法規(guī)禁止交易、不符合有償使用合同約定、未達到交易條件的，不予辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。作價出資（入股）土地轉(zhuǎn)讓后可保留為作價出資（入股）方式，也可直接變更為出讓方式。閑置土地處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，可重新約定開竣工時間。土地轉(zhuǎn)讓后，劃撥決定書或有償使用合同、相關(guān)登記文件等載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。

　　轉(zhuǎn)讓中涉及原土地與房屋產(chǎn)權(quán)證書記載用途不一致的，原則上應(yīng)依據(jù)國土空間規(guī)劃統(tǒng)一用途，在完善相關(guān)手續(xù)后予以辦理不動產(chǎn)登記；確實無法統(tǒng)一的，在辦理不動產(chǎn)登記時，可按照原證書登記用途分別注明，但未經(jīng)批準不得改變已批準用途。

　　各地可探索實行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，對未完成開發(fā)投資總額百分之二十五的，在交易雙方簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，允許依法辦理預(yù)告登記，待開發(fā)投資達到轉(zhuǎn)讓條件時，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。預(yù)告登記權(quán)利人可以憑不動產(chǎn)預(yù)告登記證明及其他必要材料向發(fā)展改革、自然資源、生態(tài)環(huán)境等部門申請辦理建設(shè)項目相關(guān)手續(xù)。債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

　?。ǘ┮?guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租。以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同約定。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人須在出租合同生效后3個月內(nèi)，通過各地搭建的二級市場交易平臺依法申報并繳納相關(guān)收益。出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準手續(xù)。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益繳納標準及征繳辦法由市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府確定。

　?。ㄈ┙∪ㄔO(shè)用地使用權(quán)抵押制度。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的須符合法律法規(guī)以及最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定和合同約定。

　　以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。各地可探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資，完善抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。不動產(chǎn)登記機構(gòu)和金融機構(gòu)要探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風險提示機制和抵押資金管理機制，防控市場風險。劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時，從拍賣所得的價款中扣除應(yīng)繳納的土地價款后，抵押權(quán)人方可受償。

　?。ㄋ模┩晟仆恋胤指睢⒑喜⑥D(zhuǎn)讓政策。宗地分割、合并轉(zhuǎn)讓，應(yīng)有利于土地開發(fā)利用。擬分割、合并的宗地應(yīng)當權(quán)屬清晰，且已依法辦理不動產(chǎn)登記。分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件，符合規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、施工以及安全等要求，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和使用功能。宗地分割、合并轉(zhuǎn)讓應(yīng)以保障相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益為前提，擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。鼓勵通過分割轉(zhuǎn)讓方式，盤活低效工業(yè)用地。工業(yè)用地內(nèi)的行政辦公樓、生活服務(wù)設(shè)施等不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。

　　宗地合并時，合并前使用權(quán)類型為劃撥且合并后宗地用途符合劃撥用地目錄的，土地使用權(quán)人可選擇保留劃撥方式。使用權(quán)類型包含劃撥、出讓、作價出資（入股）等多種類型的，原則上統(tǒng)一辦理為出讓。在不超過宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，根據(jù)土地使用權(quán)人意愿，可按照合并前任一宗地的終止日期修正土地出讓年限；除工業(yè)用地外，也可以申請續(xù)期至法定最高出讓年限。

　　二、健全服務(wù)監(jiān)管體系

　?。ㄎ澹┩菩小敖灰?登記”一體化服務(wù)。充分利用現(xiàn)有的交易和不動產(chǎn)登記機構(gòu)、平臺，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺，主動發(fā)布公示地價、成交價、交易規(guī)則等信息，提供法律、政策咨詢等服務(wù)，引導(dǎo)交易雙方通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息并公開交易。探索實行交易備案、線上交易資金第三方賬戶托管模式。建立部門聯(lián)動、信息共享、限時辦結(jié)機制，整合匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機構(gòu)的辦事窗口，優(yōu)化交易申請、審批、價款繳納、稅費繳納、登記等流程，實現(xiàn)“交易+登記”一體化的“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”服務(wù)。

　?。┙y(tǒng)籌推進線上交易平臺建設(shè)。市、縣自然資源主管部門應(yīng)按照自然資源部相關(guān)標準規(guī)范，以全省統(tǒng)一平臺、共建共治共享為目標，結(jié)合各地實際需要，按照“統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一標準、分步實施、互聯(lián)互通”的原則建設(shè)土地二級市場交易服務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)土地二級市場供需、交易、登記、監(jiān)管、服務(wù)一體化。

　　（七）加強信息互通共享。各地政府要加強與法院的對接，建立完善涉地司法處置會商機制。法院生效裁判涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，自然資源部門認為與現(xiàn)行土地管理等相關(guān)法律法規(guī)不一致的，應(yīng)當向法院出具書面建議意見書，如法院仍要求執(zhí)行生效裁判的，按法院的生效裁判執(zhí)行。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門（單位）進行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求同級自然資源主管部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當事人。加強建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易管理的銜接，自然資源主管部門與住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門應(yīng)就建設(shè)用地使用權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等信息建立互聯(lián)共享機制。

　?。ò耍┘訌娛袌霰O(jiān)測監(jiān)管調(diào)控。加強公示地價體系建設(shè)與應(yīng)用，完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。加強土地二級市場運行情況及數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，將二級市場交易量、交易結(jié)構(gòu)、成交價格等，作為一級市場土地投放數(shù)量、結(jié)構(gòu)、時序等的重要參考，合理供應(yīng)土地；適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調(diào)控，維護市場平穩(wěn)運行。加強土地一級市場有償使用合同管理，采取合同附件等方式，完善合同補充條款，將相關(guān)管理要求納入合同約定。

　?。ň牛?gòu)建以信用為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機制。建立健全信用承諾制度，對不以公益為目的的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)辦理抵押登記等適用信用承諾制的相關(guān)事項，應(yīng)當建立當事人書面承諾制度。各地要結(jié)合本地實際，制定土地市場信用評價標準和約束措施，將有償使用合同或劃撥決定書履約、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人出租收益年度申報等情況納入信用管理，相關(guān)市場主體失信信息歸集推送至省社會信用信息平臺，并通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（四川）和信用中國（四川）”進行公示，對嚴重失信責任主體實施聯(lián)合懲戒。

　　三、保障措施

　?。ㄊ┘訌娊M織領(lǐng)導(dǎo)。各市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府及各級自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國資、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等部門要充分認識完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的重要意義，主動作為，緊密協(xié)作，強化上下協(xié)調(diào)和部門聯(lián)動，做好人員、場所、經(jīng)費保障，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，推進土地二級市場交易平臺建設(shè)，創(chuàng)造更加開放、便利、透明的交易環(huán)境，促進土地要素流通，維護市場主體合法權(quán)益，支持引導(dǎo)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

　　（十一）完善配套措施。各地要結(jié)合本地區(qū)實際，主動加強政策研究，細化完善國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的配套措施和操作細則，激發(fā)用地權(quán)利主體入市交易的積極性，盤活利用存量土地，促進土地節(jié)約集約利用。

　?。ㄊ﹪栏褙熑巫肪俊８鞯馗饔嘘P(guān)部門（單位）要嚴格執(zhí)行土地二級市場相關(guān)規(guī)定，堅決打擊弄虛作假、損害土地使用權(quán)人利益、違反相關(guān)規(guī)定破壞土地市場秩序的行為，嚴防各種腐敗行為，嚴格實行責任追究，確保土地二級市場規(guī)范有序。

　　本意見所稱建設(shè)用地為國有建設(shè)用地，已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可參照本意見執(zhí)行。

　　本意見自2020年7月1日施行，有效期5年。

 

四川省人民政府辦公廳

2020年6月1日

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